공동상속으로 시골 땅(선산), 상가, 토지 지분을 물려받은 뒤 “일단 공동명의로 등기해 두고, 나중에 한 명에게 몰아주자”는 방식은 ​세법상 ‘재분할’ 또는 ‘사후 지분이전’으로 평가​되어 예기치 않은 세금(특히 ​증여세·취득세​, 경우에 따라 ​양도소득세 이슈​)이 발생할 수 있습니다. 특히 ​상속개시 후 등기 등으로 상속분이 확정된 뒤​ 지분이 이동하면 “상속”이 아니라 ​증여로 보아 과세​하는 규정이 명시되어 있습니다(상증세법 제4조, 지방세법 제7조).

이처럼 불시에 예상할 수 없는 세금을 회피하기 위한 방안을 알아보겠씁니다.

1.    가장 많이 하는 실수

부모님 사망 후 토지 1필지를 형제 3명이 상속받았다고 가정하겠습니다.

• 1단계: 일단 법정상속분대로 ​공동명의 상속등기​를 합니다.

• 2단계: 시간이 지난 뒤, 관리가 어렵다는 이유로 “땅은 장남이 가져가고, 대신 현금으로 정산하자”면서 ​지분을 장남에게 몰아줍니다(이전등기)​.

이 2단계가 세무적으로 “그냥 가족끼리 정리한 것”으로 끝나지 않을 수 있습니다. ​이미 등기 등으로 상속분이 확정된 후​ 지분이 이동했다면, 세법은 이를 일정 요건에서 ​증여로 보아 증여세를 부과​하도록 두고 있기 때문입니다.

2.    왜 ‘세금 폭탄’이 될 수 있는가

가.  민법상 ‘상속재산분할’은 소급효가 있지만, 세법은 “등기 후 재분할”을 따로 봅니다.

민법은 상속재산의 분할이 “상속개시된 때에 소급하여 효력이 있다”고 규정합니다(민법 제1015조). 그래서 협의분할로 누가 어떤 부동산을 가져가든, 원칙적으로는 ​상속개시 시점에 그 사람이 직접 승계한 것처럼​ 정리되는 틀이 있습니다.

다만 세법은 “언제나” 이렇게 보지 않습니다. 특히 ​상속개시 후 등기·등록·명의개서 등으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후​, 다시 협의하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과 취득하면, 그 초과 취득분을 ​증여로 보아 증여세를 부과​하도록 규정합니다(상증세법 제4조).

지방세(취득세)도 같은 구조로, ​등기 등으로 상속분이 확정된 후 재분할로 초과 취득​하면 ​증여로 보아 취득한 것으로 본다​고 규정합니다(지방세법 제7조).

즉, “민법상 분할의 소급효”와 별개로, ​등기 타이밍과 재분할 형태​에 따라 ​세법상 과세 트리거가 켜질 수 있다​는 점이 핵심입니다.

나.  “상속등기 후 다시 정리한 합의금”도 증여로 본 사례가 있습니다.

상속재산 분할협의에 따라 부동산이 한 상속인 명의로 등기된 뒤, 이후 가족 간 분쟁을 정리한다며 별도 약정(합의금/분할금)을 지급한 사안에서, 그 금원을 ​상속재산분할 종료 이후 별개 약정에 따른 증여​로 판단한 사례가 확인됩니다(서울행정법원 2017. 4. 14. 선고 2016구합69932 판결).

또한 상속재산 분할협의에 따른 등기가 이미 이루어진 후 다시 재분할하는 경우, 원칙적으로 ​증여세 과세대상​이 된다는 취지로 판시한 항소심(확정)도 있습니다(서울고등법원 2021. 9. 15. 선고 2021누31674 판결).

다.   “형제끼리 일부만 합의해서 넘기면 상속분할이 아니라 증여”가 될 수 있습니다.

상속재산의 협의분할은 ​공동상속인 전원이 참여​해야 하고, 일부 상속인만으로 한 협의분할은 무효라는 법리가 전제됩니다(대전지방법원 2023. 5. 24. 선고 2021구합107168 판결).

실제로 일부 상속인을 제외한 나머지 상속인들끼리 합의한 뒤 “증여” 원인으로 지분이전등기를 한 사안에서, 법원은 유효한 상속재산분할이 아니므로 ​초과 취득분은 증여로 보는 것이 타당​하다고 판단했습니다.

3.    세목별로 어떤 문제가 생기나

가.  증여세 리스크

상속개시 후 등기 등으로 상속분이 확정된 뒤, 재분할 결과 특정 상속인이 상속분을 초과 취득하면 그 초과분은 ​증여로 보아 증여세 부과​가 원칙입니다. 다만 법은 예외로, ​상속세 과세표준 신고기한까지​ 초과 취득한 경우 등에는 증여세를 부과하지 않는 취지를 두고 있습니다(상증세법 제4조).

또한 유권해석은 “상속등기 후 재분할은 과세될 수 있으나, 최초 협의분할로 각 상속인에게 등기하는 경우는 증여세 문제가 발생하지 않는다”는 취지로 정리하고 있습니다(국세청 서일 46014-10270).

나.  취득세(지방세) 리스크

지방세법도 상속개시 후 등기 등으로 상속분이 확정된 뒤 재분할로 초과 취득하면 ​증여받아 취득한 것으로 본다​고 규정합니다(지방세법 제7조).

실제 사건에서도 법정상속분대로 상속등기를 해 두었다가, 이후 조정으로 지분이 바뀌어 “증가한 지분”에 대한 취득세가 문제된 사례가 확인됩니다(서울행정법원 2019. 10. 11. 선고 2018구합85846 판결).

다.  양도소득세에서 “취득시기/취득가액”이 꼬일 수 있습니다

상속재산분할(협의분할 포함)의 효과는 상속개시로 소급한다는 전제에서, 분할로 단독 취득했더라도 취득시기를 상속개시일로 보는 판단 구조가 확인됩니다(수원지방법원 2020. 1. 16. 선고 2019구합713 판결).

또 공유물분할은 실질적으로 소유형태를 변경한 것에 불과해(특별한 사정이 없으면) 유상양도로 보기 어렵고, 이후 유상양도 시 ​취득 기준을 최초 취득시(상속개시 등)로 본다​는 취지의 판단도 확인됩니다(수원지방법원 2019. 10. 17. 선고 2019구합720 판결).

다만, “사후 지분이전”이 ​매매인지, 부담부증여인지, 순수 증여인지​에 따라 양도소득세·증여세의 조합이 달라질 수 있어, 등기 원인과 정산 구조를 정밀하게 설계할 필요가 있습니다.

4.    등기 전에 “상속재산 분할협의서”로 구조를 먼저 확정하는 설계의 필요성

핵심은 단순히 “누구 명의로 등기할지”가 아니라, ​처음부터 상속재산분할로 귀속을 확정할 것인지​, 아니면 ​상속등기 후 별도 지분이전(증여/매매/정산)​을 할 것인지의 선택입니다.

실무적으로는 공동상속인 전원이 참여하는 상속재산분할협의로 귀속을 확정하고, 그 협의 결과에 따라 곧바로 등기(또는 필요 시 경정등기)까지 연결하여, “나중에 몰아주기”로 보일 수 있는 사후 지분이전을 가급적 줄이는 접근이 필요합니다.

5.    실무 체크리스트

첫째, 현재 등기 상태 확인: 이미 법정상속분으로 상속등기가 되어 “상속분이 확정”된 상태인지가 출발점입니다.

둘째, 상속인 전원 참여 여부: 일부만 합의하면 상속재산분할로 인정되지 않아 증여로 정리될 위험이 커집니다.

셋째, ‘정산금/합의금’의 성격: 상속분쟁 종결 명목의 금원이라도 분할 종료 이후 별도 약정이면 증여로 평가될 수 있습니다.

넷째, 향후 처분(매각) 계획까지 함께 설계: 분할·분할 후 정리의 형태에 따라 취득시기/취득가액 프레임이 달라질 수 있습니다.

결국 토지 상속은 “지분을 어떻게 정리하느냐”에 따라, 같은 가족 합의라도 ​상속재산분할(상속)로 끝날지, 사후 지분이전(증여/취득)으로 과세될지​가 갈릴 수 있습니다.

저희 법인은 상속 개시 직후부터 변호사와 세무사가 함께 개입하여, 단순 등기 이전이 아니라, ​향후 처분까지 전제로 세목(증여세·취득세·양도세) 리스크를 함께 계산​하여 분할 비율과 실행 순서를 설계하는 방식으로 사건을 정리해 드립니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌과 검찰, 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.