[건설/부동산 변호사] 투기과열지구 재건축 아파트 매도시 1세대 1주택자 기준 시점은? – 계약일 vs 등기일

안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

투기과열지구로 지정된 곳의 재건축 아파트를 매도하는 경우, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 투기 수요를 막기 위해 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 아파트를 사도 조합원 자격을 주지 않도록 정하고 있습니다. 다만 '1세대 1주택자'가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 주택을 파는 경우에는 예외적으로 매수인이 조합원 자격을 이어받을 수 있도록 길을 열어두고 있습니다.

그런데 여기서 한 가지 까다로운 문제가 발생합니다. 매도인이 재건축 아파트를 파는 동시에 이사 갈 집을 구하는 과정에서, 잠깐 두 채의 집을 동시에 소유하게 되는 기간이 생길 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 새집 잔금을 먼저 치르고 등기를 마친 뒤, 며칠 후 재건축 아파트 매도 잔금을 받고 등기를 넘겨주는 경우죠. 과연 이 '일시적 2주택' 상태 때문에 매수인은 조합원 자격을 잃게 되는 걸까요? 언제를 기준으로 매도인이 '1세대 1주택자'인지를 판단해야 할까요? 이 중요한 질문에 대해 명확한 기준을 제시한 서울행정법원 2019구합61700 판결을 중심으로 그 내용과 의미를 자세히 살펴보겠습니다

[Question]

즉, 소유권 이전 등기 시점에 일시적으로 2주택 상태였다는 사정만으로 조합원 자격 승계를 막는 것은 부당하다는 취지입니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 재건축 아파트를 매도하고 새로운 주택을 매수하는 과정에서 '일시적 2주택' 상태가 되는 경우에 관해서, 양도인의 ‘1세대 1주택자’ 자격의 판단 시점을 어느 때로 볼 것인 것 여부입니다. 만약 1세대 1주택자 판단 시점을 소유권 이전 등기 시점으로 보면, 반드시 재건축아파트를 매도한 이후에 새롭게 이사할 주택의 등기를 마쳐야 하는 제약이 생기기 때문에 실무적으로도 상당히 파급력이 예상되는 판결이었죠.

이 사건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.

l   서울 강서구 D 일대 주택재건축정비사업조합(원고, 이하 '조합')은 2017년 4월 3일 관할 구청장(피고)으로부터 조합설립인가를 받았습니다. 이후 2017년 8월 3일 서울 전역이 투기과열지구로 지정되었습니다.

l   조합원이자 정비구역 내 다가구주택(이하 '제1주택') 소유자인 F씨는 2018년 3월 26일, B씨와 C씨 부부에게 제1주택을 9억 9천만원에 매도하는 계약(이하 '제1매매계약')을 체결했습니다. 계약서에는 F씨가 10년 보유, 5년 거주, 1세대 1주택 요건을 충족하며, B/C씨는 조합원 자격 양수·양도에 장애가 없음을 확약하는 특약사항이 포함되었습니다.

l   같은 날(2018년 3월 26일), F씨와 남편 G씨는 H씨로부터 다른 주택(이하 '제2주택')을 5억 2천 8백만원에 매수하는 계약(이하 '제2매매계약')을 체결했습니다.

l   중요한 시점 차이: F씨 부부는 2018년 4월 30일에 먼저 제2주택(새로 산 집)의 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 2018년 6월 26일에야 B씨 부부에게 제1주택(원래 살던 집)의 소유권이전등기를 완료했습니다. 이로 인해 F씨는 약 2개월간 일시적으로 2주택 상태가 되었습니다.

l   조합은 B씨, C씨를 조합원으로 포함하여 조합설립변경인가를 신청했으나, 구청장은 2018년 8월 1일 "F씨가 (제1주택 등기 이전 시점에) 2주택자였으므로 도시정비법 제39조 제2항 본문에 따라 B씨, C씨는 조합원이 될 수 없다"며 이들을 제외한 변경인가 처분(이하 '이 사건 처분')을 내렸습니다.

l   이에 조합은 B씨, C씨에 대한 조합원 자격 부여 거부 부분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

이에 대하여 서울행정법원 2019. 12. 3. 선고 2019구합61700 판결은 “정비구역 내 부동산을 소유한 조합원이 당해 주택에 관하여 매매·증여 등 권리의 변동을 수반하는 원인행위를 할 당시 1세대 1주택자로서 도시정비법 시행령 제37조 제1항 각 호에서 정한 소유기간 및 거주기간의 요건을 구비하고 있었다면 위 예외규정에서 정한 "양도인"의 요건을 충족하였다고 할 것이어서, 조합설립인가 후라도 양수인이 조합원 지위를 취득할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 판단하면서, 원고의 청구를 인용하였습니다.

즉, 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 판단 기준 시점은 ‘등기시점’이 아니라 ‘매매계약 체결시점’이라는 것입니다.

위 판결은 ‘1세대 1주택자’ 여부를 매매계약 체결시점을 기준으로 판단하여야 한다고 본 근거로, 먼저 도시정비법 해당 조항의 입법 취지를 들었습니다. 즉, 도시정비법 제39조는 투기과열지구 내 정비사업 부동산에 대한 투기 수요를 차단하면서도, 1세대 1주택자로서 장기간 소유·거주한 조합원이 실제 거주지를 옮기기 위해 주택을 양도하는 경우까지 과도하게 제약하지 않으려는 목적에서 예외를 둔 것이므로, 이사할 주택과 매도 주택의 등기 시점 선후에 따라 우연히 1세대 2주택자가 되는 것에 불과한 경우에는 예외를 인정하는 것이 타당하다는 것이죠. 한편 법률적으로도 소유권 변동의 효력 발생 시점(즉, 등기시점)과 별개로 매매계약 등 원인 행위 시점에 이미 양도인의 지위가 발생하고, 양수인은 그러한 상태를 신뢰하고 거래 조건을 정한다는 점을 이유로 들었습니다. 마지막으로 만약 등기 시점을 기준으로 엄격하게 적용한다면, 계약과 등기 사이의 시간적 차이나 등기 순서와 같은 우연한 사정으로 일시적 2주택자가 된 경우에도 조합원 지위 승계가 불가능해지는데, 이는 입법 취지에 맞지 않고 양도인의 거주 이전 자유를 부당하게 제약하며 양수인에게 예측 불가능한 큰 피해를 줄 수 있어 합리적이지 않다고 판단했습니다.

서울행정법원 2019구합61700 판결은 투기과열지구 내 재건축 아파트 양도 시 조합원 자격 승계의 예외 요건인 '1세대 1주택자' 판단 기준 시점을 '매매 계약 등 원인 행위 시점'으로 명확히 함으로써, 복잡한 부동산 거래 현실에 맞는 합리적인 법 해석 기준을 제시했다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 이를 통해 선의의 양도인과 양수인이 예측 불가능한 사정으로 피해를 보는 일을 줄이고, 보다 안정적인 거래를 가능하게 할 것으로 기대됩니다.

그럼에도 불구하고 재건축 관련 규제는 여전히 복잡하고 개별 사안에 따라 해석이 달라질 여지가 있습니다. 특히 거액이 오가는 부동산 거래에서는 사소한 실수 하나가 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 관련 거래를 진행하시기 전에는 반드시 법률 전문가와 충분히 상담하여 법적 위험을 최소화하시기 바랍니다. 저희 법무법인은 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로 여러분의 성공적인 부동산 거래를 위한 최적의 솔루션을 제공해 드릴 것을 약속드립니다.

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